Iako se još tokom prvog kvartala ove godine očekivao snažan rast cijena nekretnina u RH, do tog snažnog rasta zbog već poznatih razloga nije došlo. Iako se često u medijma mogu čitati vijesti da je usprkos pandemiji rast nastavljen, podatci koje vidim me upućuju na mogućnost korekcije u narednom vremenu, posebice početkom iduće godine.

Ukoliko pogledamo graf cijena stambenih objekata od 2002. godine do drugog kvartala 2020. vidljivo je da cijene posljednjih godina prave značajan rast. No, ukoliko pogledamo cjeloviti graf, vidljivo je da prema podatcima DZS-a današnje cijene tek blago prelaze razine koje smo imali prije posljednje ekonomske krize.

Prema spomenutim podatcima vidljiv je veliki rast cijena postojećih stambenih objekata dok je rast cijena novogradnje nešto sporiji a posebno je vidljiv u posljednje 3 godine.

Kretanje cijena stambenih objekata za RH 2002 - 2020 Q2
Kretanje cijena stambenih objekata za RH 2002 - 2020 Q2 Izvor: https://www.dzs.hr/

- Sadržaj se nastavlja nakon oglasa -

Ukoliko se pogleda graf prema regijama koje su bitne za stanogradnju. Vidljivo je da su nekretnine u Zagrebu ostvarivale najbrži rast ali i najveći pad tokom posljednje krize. Ono što je zanimljivo za vidjeti je da usprkos pričama u medijma vezano za cijene stanova na Jadranu one sporije rastu od cijena u Zagrebu. Ostatak Hrvatske je nakon stagnacije od 10 godina napravio rast od 20 posto u posljednje dvije godine.

Kretanje cijena stambenih objekata Zagreb, Jadran i Ostalo 2002 - 2020 Q2
Kretanje cijena stambenih objekata Zagreb, Jadran i Ostalo 2002 - 2020 Q2 Izvor: https://www.dzs.hr/

Iskustvo iz prethodne krize nas uči da tržište nekretnina mnogo tromije odgovara na krize. Valja obratiti pozornost da je 2007. bilo potrebno skoro dvije godine da dođe do korekcije cijena. Ta korekcija se odvijala ponajviše na način da se smanjivala razlika između tražene i postignute cijene. Odnosno apetiti prodavača i investitora su se smanjivali kako bi oni dosegnuli razine koje su bile optimalne za kupovinu.

Prema portalu Burza-Nekretnina.com koji posjeduju podatke od brojnih agencija koje rade na području RH vidljivo je da razlika između tražene i postignute cijene raste u posljednjih par godina te ona trenutno iznosi oko 300 Eura po kvadratu. Prilikom zadnje krize razlika je bila nešto veća od 350 Eura. Te se nakon krize ona smanjila na nešto manje od 50 Eura. Ukoliko su ti podatci točni, tada se jasno vidi da su cijene stanova na oglasnicima precjenjene oko 15%-20%.

- Sadržaj se nastavlja nakon oglasa -

Mislim da bi pad cijena ovaj put mogao doći sa većom odgodom nego prije. Kao razloge bi naveo sezonu koja je bila "ok" za ono što se očekivalo a to je znatan priliv sredstava domaćim poduzetnicima koji uobičajeno vole držati ušteđevinu u betonu te mjerama vlade koje su do sada obično "kažnjavale" privatni sektor te je zbog toga jedan dobar dio Hrvatske ostao netaknut problemima nastalim sa koronom.

Uz te dvije stavke naveo bih i da je u samoj publikaciji HNB-a Financijska stabilnost navedeno da su transakcije ostvarene u posljednjih par mjeseci uglavnom ugovorene od prije, a većina njih je ostvarena uz pomoć državnog programa subvencioniranja stambenih kredita (APN), ali to je već priča za jedan cjeloviti tekst.

Kao još jedan razlog za korekciju cijena su prognoze eurostata da će broj stanovnika RH u budućnosti konstantno padati. Taj trend obično dovodi do pada cijena, posebice kod stare gradnje koje su naši gradovi puni.

Populacija Republike Hrvatske 1960 - 2095
Populacija RH 1960 - 2095 Izvor: eurostat

Starogradnja će zasigurno doživjeti i još jedan udarac dolaskom sve većeg broja električnih automobila. Teško je zamisliti da će bilo koji grad obezbjediti dovoljan broj punionica za sve stanare nebodera iz 1970.ih. Kako i gdje će ljudi puniti svoje limene ljubimce će biti jedan od glavnih faktora pri kupovini nekretnine. Ukoliko mislite da je ovo pretjerivanje, slobodno pogledajte cijene kvadrata u tramvajskoj zoni i van nje.

- Sadržaj se nastavlja nakon oglasa -

Kada pričamo o nekretninama u RH moramo uzeti u obzir i mentalitet naroda koji tu živi. Nekretnine su dugo bile najbolji oblik investiranja, a danas predstavljaju najveću investiciju koju prosječni Hrvat napravi jednom ili eventualno dva puta u životu. Ukoliko tome dodamo činjenicu da su nekretnine lišene brojnih poreza koje se nameću na druge vidove investiranja lako je zaključiti da će kupovina nekretnine još dugo ostati investicijska oaza u glavama mnogih stanovnika.

Koje je vaše razmišljanje na ovu temu, smatrate li da nas u 2021. čeka znatniji pad cijena ili mislite da će nekretnine kroz krizu proći "nedirnute"?